Problème d’infiltration d’eau dans les murs : est-ce un vice caché ?

Mis à part en ce qui concerne les immeubles vendus sous le contrôle de justice et les ventes aux risques et périls de l’acquéreur, la loi le protège contre les vices cachés, que le vendeur soit un professionnel ou un particulier. Mais cette garantie couvre-t-elle un problème d’infiltration d’eau dans les murs ?

Les vices cachés

Un vice est un défaut grave au point d’empêcher un propriétaire d’utiliser et jouir normalement de son immeuble. On parle de vice caché lorsque le défaut n’est pas visible au cours d’un simple examen visuel, qu’il était déjà présent au moment de la transaction et que l’acquéreur n’en a eu pas connaissance. Ce grave défaut, s’il l’avait connu, l’aurait conduit à faire baisser le prix en conséquence, voire à renoncer à l’achat.

Il est donc possible d’appeler le vendeur en responsabilité même s’il est de bonne foi et ignorait lui-même l’existence du problème lors de la vente.

Ainsi, un problème d’infiltration d’eau dans les murs peut être considéré comme un vice caché si l’état des murs au moment de la vente ne permettait pas de soupçonner le désordre et que l’origine du problème est antérieure à la transaction.

Le vice doit être apparent ou décelable

Selon la loi, en règle générale, le vendeur n’est pas responsable des vices :

• visibles

• dont il a informé l’acquéreur avant la vente

• connus ou constatés par l’acquéreur avant la transaction

Le législateur considère également que les vices décelables par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis. En d’autres termes, avant de signer l’achat, l’acquéreur doit :

• effectuer un examen visuel sommaire et attentif de l’immeuble

• rechercher d’éventuels indices apparents pouvant permettre de soupçonner l’existence d’un vice affectant l’immeuble

• faire intervenir un professionnel, par exemple un inspecteur en bâtiment ou un expert, en cas de doute

Ainsi, une pièce manifestement déjà très humide ou des murs présentant des traces au moment de la vente peuvent conduire un juge à débouter un acquéreur invoquant le vice caché au motif qu’il ne s’est pas montré prudent et diligent en omettant de faire procéder à une inspection approfondie en dépit des signes manifestes de désordre.

Le vendeur doit dévoiler les vices qui lui sont connus

La loi prévoit que le vendeur doit faire preuve de transparence envers l’acquéreur et l’informer de l’intégralité des vices affectant l’immeuble et dont il a connaissance. Autrement dit :

• il doit mentionner tout vice qui lui est connu

• il ne doit pas masquer les vices ou les désordres causés, par exemple en plaçant un meuble devant des traces sur un mur ou en repeignant la pièce sans traiter la cause du problème.

Le vice doit être antérieur à la transaction

La loi indique que l’acquéreur doit dénoncer le désordre dans un délai raisonnable et prouver que le vice est antérieur à la vente. Évidemment, plus l’acquéreur saisit le vendeur tôt après la vente, moins il est facile pour le vendeur d’invoquer un mauvais usage par l’acheteur, mais encore faut-il que le désordre intervienne rapidement après la transaction.

Le recours de l’acquéreur

Si l’acquéreur obtient gain de cause, il bénéficie des recours généraux, et ce quand bien même le vendeur ignorait l’existence du vice :

• soit la vente est annulée, et l’immeuble est restitué au vendeur qui doit rembourser le prix de vente

• soit le prix de vente est diminué. Dans le cas d’infiltration d’eau dans les murs, le montant de la diminution doit correspondre au traitement du vice, à déterminer en raison de la cause (infiltration par toiture, par façade, problème de plomberie, remontées capillaires, etc.)

• soit le vendeur doit exécuter les travaux

L’acquéreur peut également réclamer des dommages-intérêts dans le cas où le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Si rien ne permet de déceler un problème existant d’infiltration dans les murs au moment de la vente, la loi considère que c’est un vice caché. Attention toutefois aux achats aux risques et périls de l’acheteur qui excluent tout recours si le vendeur est de bonne foi.